Terrenos ejidales ¿son una buena inversión?

Como toda inversión inmobiliaria, la compra de un terreno implica informarse y comparar las opciones que el mercado presenta. Conocer el proceso de compra es fundamental para entender los beneficios reales de la futura inversión. Los terrenos ejidales pueden parecer la opción más conveniente debido a su bajo costo, pero rara vez son la mejor por los problemas legales que presentan.

En este artículo hablamos de los terrenos ejidales, las propiedades privadas y las opciones que mejor se ajustan a lo que estás buscando.

¿Qué es un terreno ejidal?

Los terrenos ejidales son porciones de tierra que el gobierno otorga a los habitantes de una zona para realizar las actividades y proyectos que la Asamblea Ejidal determine en función de las necesidades de la comunidad (por ejemplo, escuelas, hospitales o parques). Esta extensión de tierra se caracteriza por ser de uso colectivo o municipal: el Estado cede a un grupo de personas los derechos para trabajarla.

Por lo tanto, un terreno ejidal no tiene dueño ni propietario privado, sino ejidatarios. Las actividades pueden dividirse en tres tipos:

• Terrenos parcelados: la misma tierra es compartida por uno o varios ejidatarios.
• Terrenos de uso común: extensión destinada al sustento económico de una comunidad.
• Terrenos destinados a asentamientos humanos: área asignada al desarrollo de la vida comunitaria, por lo general en una zona urbanizada y con fondo legal.

En México existen más de 5.6 millones de ejidatarios; es decir, poco más de la mitad de las tierras del país se encuentran en posesión de ejidos y comunidades agrarias. En la mayoría de los casos, los terrenos ejidales se usan para actividades agrícolas o ganaderas.

Cómo se gobierna un ejido

En la República Mexicana, el ejido está compuesto por tres órganos principales:

• Asamblea ejidal.
• Comisariado ejidal.
• Consejo de vigilancia.

El artículo 23 de la Ley Agraria otorga autoridad a la Asamblea Ejidal sobre la delimitación, asignación y destino de los terrenos. Esto significa que la Asamblea puede otorgar a los ejidatarios el derecho pleno sobre sus parcelas, sacándolas del régimen ejidal y sujetándolas al régimen de propiedad privada.

Diferencias entre un terreno ejidal y una propiedad privada

Aunque ambos son extensiones de tierra, se diferencian por su uso y modalidad. Las diferencias pueden agruparse en cuatro categorías principales.

1. Propiedad o titularidad

La propiedad privada cuenta con escrituras que avalan los derechos posesorios del inmueble. Para tomar posesión de un terreno privado es necesario escriturar a nombre del nuevo propietario y asentar el cambio en el Registro Público de la Propiedad.

Un terreno ejidal no cuenta con escritura pública a nombre de un particular: pertenece al Estado o municipio y se asigna a un ejidatario para determinado uso, con términos y condiciones específicas. No puede formalizarse una compraventa, ya que la persona a quien se otorgó no puede vender la tierra; solo puede cederla a otros ejidatarios.

2. Documentación

Los terrenos legales deben estar inscritos en el Registro Público de la Propiedad y contar con la escrituración correspondiente, para obtener un título de propiedad que garantice plenamente la posesión. Los terrenos ejidales cuentan únicamente con un certificado de derechos parcelarios, cuya función es autorizar a los ejidatarios el uso de la tierra que el Estado les otorgó, pero no los acredita como dueños.

Tener el certificado parcelario lleva a algunos ejidatarios a creer que cuentan con derechos de propiedad y a intentar vender los terrenos, pero esa práctica no es legal.

3. El propietario

Al tratarse de tierras otorgadas por el gobierno, los terrenos ejidales son propiedad del Estado. Los ejidatarios no tienen facultad jurídica para vender, heredar o rentar.

Otra diferencia es que los propietarios de un inmueble deben pagar anualmente el impuesto predial. Los ejidatarios no tienen esta obligación, pero deben cubrir una cuota de contribución al ejido.

4. Uso

En los terrenos privados existe libertad para desarrollar cualquier proyecto, dependiendo del tipo de uso de suelo. Los terrenos ejidales solo pueden utilizarse para desarrollar las actividades que especifique la Asamblea Ejidal en beneficio de la población.

¿Se puede convertir un ejido en propiedad privada?

Existe una alternativa para quienes quieren convertir un terreno ejidal en propiedad privada. Cuando el terreno ejidal se designa para uso habitacional, sigue perteneciendo al municipio hasta que la Asamblea otorga la tierra a los ejidatarios como solares. En ese momento, tras una serie de trámites, el ejidatario puede adquirir los derechos sobre la tierra para venderla o rentarla.

Riesgos al comprar un terreno ejidal

• Son propiedades que pertenecen al Estado: su venta es ilegal.
• La “venta” de terrenos ejidales está expuesta a fraudes recurrentes.
• El Estado tiene pleno derecho a expropiar la tierra en cualquier momento.
• Al no existir un documento que avale la propiedad, no hay certeza jurídica para proteger al inversionista, sus derechos ni el terreno.

En resumen

Los terrenos ejidales pueden parecer atractivos por su precio, pero carecen de las protecciones legales que hacen del bien raíz una inversión sólida. Para inversionistas en la Riviera Maya, la propiedad privada — totalmente escriturada y registrada — casi siempre es el camino más seguro y rentable.