Rentabilidad real · Datos 2025
Qué rinde de verdad la Riviera Maya.
Sin cifras de brochure: el rendimiento neto real hoy es de un dígito, no el 8-15% de las preventas. Una villa bien administrada ronda 8% neto; un condo en Playa, 4-6%; un condo estándar de Tulum, 0-3%. Estos son los números a 2025, y qué los explica.
Cap rate neto realista por producto
| Producto | Cap rate neto | Nota |
|---|---|---|
| Villa de lujo bien administrada (Tulum/Playa) | ~8% neto | El producto que mejor rinde y mejor aguanta valor. |
| Condo mid-luxury Playa del Carmen | 4-6% neto | Realista y consistente con mercado líquido. |
| Condo hotel Cancún (zona hotelera, con marca) | 5-7% neto | Con programa de renta de marca. |
| Condo estándar Tulum | 0-3% neto | Muchos no cubren costos tras la sobreoferta. |
Ticket de entrada por producto (2025)
- Condo de lujo frente al marUSD 450k – 1.2M
- Condo mid-luxury 2 recámarasUSD 180k – 320k
- Villa / casa de lujoUSD 600k – 2.5M
- Lotes tipo Retorno San José (Tulum)USD 80k – 250k
- Condo hotel marca (Cancún)USD 350k – 900k
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Rentabilidad real, sin maquillaje.
- ¿Cuánto rinde realmente una propiedad en la Riviera Maya?
- A 2025, los cap rates netos reales son: villa de lujo bien administrada ~8%, condo mid-luxury en Playa del Carmen 4-6%, condo hotel de marca en Cancún 5-7%, y condo estándar de Tulum 0-3% (muchos no cubren costos). Los rendimientos de doble dígito que prometen los brochures de preventa ya no se cumplen; la rentabilidad real depende de comprar bien y administrar.
- ¿Por qué los rendimientos reales son menores que los de brochure?
- Los brochures de preventa proyectaban ocupaciones y tarifas optimistas (8-15%) que la realidad no sostuvo, sobre todo en Tulum tras la sobreoferta. El cap rate neto descuenta mantenimiento, administración, vacancia, impuestos y RETUR-Q. Una vez restados, el rendimiento realista cae a un dígito en la mayoría de los productos.
- ¿Cómo afecta RETUR-Q a la rentabilidad de renta vacacional?
- RETUR-Q exige registrar el alojamiento (folio en plataforma, licencia municipal, anuencia de Protección Civil) para operar legalmente en Airbnb, con multas por incumplir. Esto añade costo y trámite, y excluye del mercado a propiedades que no pueden registrarse — por eso hay que confirmar la viabilidad de renta ANTES de comprar.
- ¿Qué producto da mejor rentabilidad en la Riviera Maya?
- La villa de lujo bien administrada (~8% neto) y el condo hotel de marca en Cancún (5-7%) lideran hoy, por encima del condo de renta genérico. Playa del Carmen ofrece el equilibrio más confiable (4-6%) por su liquidez y ocupación >70%. El condo estándar de Tulum es el de mayor riesgo de rendimiento.
Metodología y fuentes
Cap rates y tickets netos a 2025 cruzados de AMPI, Tinsa, BBVA Research, Airbtics/AirDNA y 20 años de operación directa de HH en la Riviera Maya. Son rangos referenciales por producto y zona; el rendimiento de un inmueble específico depende de su ubicación, administración y precio de compra. No es una proyección garantizada.