Guía · Compradores extranjeros
¿Cuánto cuesta un fideicomiso en 2026? Sin tablas inventadas.
Todo extranjero que compra vivienda en la costa de Quintana Roo lo hace a través de un fideicomiso bancario: 50 años prorrogables, con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. Internet está lleno de tablas de tarifas "banco por banco" que ningún banco respalda. Aquí va lo contrario: lo oficial al centavo, los rangos de mercado con fuente, y la historia de 2025 que cambió quién administra miles de fideicomisos en la Riviera Maya.
Lo que pagas, sumado
Para comprar en la costa con fideicomiso, el primer año pagas unos 2,200 a 3,000 USD: el permiso de la SRE con su examen, la apertura del banco y la primera anualidad. Del segundo año en adelante pagas solo la anualidad, de 500 a 800 USD. La notaría, el impuesto de adquisición y el registro son costos de la compra, no del fideicomiso, y van aparte.
| Concepto | Monto | Cuándo |
|---|---|---|
| Permiso SRE y examen de la solicitud | $22,245.12 MXN (unos 1,210 USD) | Una vez |
| Apertura del banco | 500 a 1,000 USD | Una vez |
| Anualidad del banco | 500 a 800 USD | Cada año |
| Primer año | Unos 2,200 a 3,000 USD |
Conversión a 18.36 pesos por dólar (octubre de 2026). Los montos del banco son rangos de mercado; el exacto sale de una cotización por escrito.
Lo oficial, al centavo · Ley Federal de Derechos 2026
Lo que cobra el gobierno no es negociable ni un misterio.
- Permiso SRE para constituir el fideicomiso: $21,648.83 MXN.
- Examen de la solicitud: $596.29 MXN.
- Modificación del permiso: $9,740.31 MXN.
- Prórroga solicitada fuera de tiempo: $10,613.78 MXN.
Artículo 25 de la Ley Federal de Derechos, cuotas 2026. La SRE resuelve en 5 días hábiles y el trámite es 100% electrónico. Cuando una cotización de cierre agrupa "permiso SRE $2,000 USD", ahora ya sabes qué parte es derecho y qué parte es gestoría.
Lo que cobra el banco (y por qué no hay tabla)
Ningún banco fiduciario publica hoy su tarifario de zona restringida en línea. Lo verificamos directo en las páginas de Monex, Banorte, Mifel, Scotiabank y Multiva: producto sí, cifras no. Las cotizaciones son caso por caso. Los rangos reales del mercado, con fuentes de 2025-2026: apertura de $500 a $1,000 USD y anualidad de $500 a $800 USD, con instituciones que históricamente han cotizado desde $450.
Las tablas "banco por banco 2026" que circulan en sitios de contenido se contradicen entre sí y llegan a listar como fiduciarios activos a bancos que ya no operan ese negocio. Nuestra regla: si el número no viene de una cotización por escrito, no lo uses para decidir. Nosotros pedimos las cotizaciones reales por ti y las comparamos junto con los costos de cierre completos.
CIBanco e Intercam: qué pasó con miles de fideicomisos
En junio de 2025, el Tesoro de Estados Unidos (FinCEN) señaló a CIBanco e Intercam por presunto lavado de dinero. Eran dos de los fiduciarios más activos de la Riviera Maya. La CNBV los intervino y el desenlace fue ordenado: la cartera fiduciaria de CIBanco se vendió completa a Banco Multiva (que pasó de 0.3% a cerca del 27% del mercado fiduciario del país) y la de Intercam a Kapital Bank, en ambos casos conservando los términos de los contratos originales.
La lección que sí importa: tu propiedad nunca está en el balance del banco. El patrimonio del fideicomiso está segregado por ley, y la crisis de 2025 lo demostró en la práctica: ni un inmueble en fideicomiso entró a la liquidación de CIBanco. Si tu fideicomiso era de CIBanco o Intercam, hoy lo administra Multiva o Kapital y tu único cambio operativo es a quién pagas la anualidad.
Preguntas frecuentes
Fideicomiso, sin rodeos.
- ¿Cuánto cuesta un fideicomiso en total el primer año?
- Unos 2,200 a 3,000 USD: el permiso de la SRE con su examen ($22,245.12 MXN, unos 1,210 USD a 18.36 pesos por dólar), la apertura del banco (500 a 1,000 USD) y la primera anualidad (500 a 800 USD). Del segundo año en adelante pagas solo la anualidad. No incluye notaría, impuesto de adquisición ni registro, que son costos de la compra.
- ¿Cuánto cuesta el permiso del gobierno (SRE) en 2026?
- El derecho oficial es de $21,648.83 MXN por el permiso de constitución más $596.29 MXN por el examen de la solicitud, conforme al artículo 25 de la Ley Federal de Derechos con cuotas 2026. A 18.36 pesos por dólar (octubre de 2026) son unos 1,210 USD. Si en una cotización ves "$1,500-2,500 USD de permiso SRE", la diferencia contra la cifra oficial es gestoría, no gobierno.
- ¿Cuánto cobra un banco por un fideicomiso?
- Dos cobros: la apertura, de 500 a 1,000 USD una sola vez, y la anualidad por administrarlo, de 500 a 800 USD al año según el rango de mercado documentado en 2025-2026 (hay instituciones que históricamente han cotizado 450 a 550 USD). Ningún banco publica su tarifario en línea: la cotización es caso por caso y suele ser negociable, sobre todo en propiedades arriba de 500 mil dólares.
- ¿Y cuánto cuesta abrirlo?
- El honorario de apertura del banco ronda $500 a $1,000 USD. Los paquetes de "$2,000 a $3,000 USD de setup" que aparecen en cotizaciones de cierre no son solo el banco: incluyen el permiso SRE, la inscripción en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras y la coordinación notarial. Pide siempre el desglose.
- Tenía mi fideicomiso en CIBanco o Intercam, ¿perdí algo?
- No. Tu propiedad nunca fue del banco: el patrimonio del fideicomiso está separado de su balance por diseño legal. La cartera fiduciaria de CIBanco pasó completa a Banco Multiva (operando desde septiembre de 2025, con fusión autorizada y publicada en diciembre) y la de Intercam a Kapital Bank, en ambos casos en los mismos términos contractuales. Lo que cambió es a quién le pagas la anualidad.
- ¿Qué pasó exactamente con CIBanco?
- El Tesoro de Estados Unidos (FinCEN) lo señaló el 25 de junio de 2025 por presunto lavado ligado a opioides. La CNBV lo intervino, su negocio fiduciario se vendió íntegro a Multiva, la licencia bancaria se revocó en octubre de 2025 y el banco entró en liquidación judicial en mayo de 2026. Ningún inmueble en fideicomiso formó parte de la liquidación: para entonces esa cartera ya vivía en Multiva.
- ¿Cuánto tarda constituir un fideicomiso?
- La SRE debe resolver el permiso en 5 días hábiles y el trámite es electrónico. Pero el cierre completo de una compra con fideicomiso (expediente, banco, notario, registro) toma típicamente entre 1 y 3 meses. Si alguien te promete dos semanas, pregunta qué parte del proceso piensa saltarse.
- ¿El fideicomiso se vence a los 50 años?
- El plazo es de 50 años, prorrogable por otros 50 sin límite de renovaciones. La renovación cuesta alrededor de $1,000 a $1,500 USD según fuentes 2025-2026, y si la pides fuera de tiempo el derecho oficial de la SRE por la solicitud extemporánea es de $10,613.78 MXN. Es un trámite de calendario, no una amenaza a tu propiedad.
- ¿Qué bancos ofrecen fideicomiso de zona restringida hoy?
- Tras la sacudida de 2025, la cartera más grande la administra Multiva (heredó la de CIBanco y hoy concentra alrededor del 27% del mercado fiduciario mexicano), Kapital administra la de Intercam, y entre los fiduciarios activos del mercado están Banorte, Monex, Mifel, Scotiabank, Actinver y Banco del Bajío. Cuál conviene depende de tarifas cotizadas, tiempos de respuesta y de si hay hipoteca de por medio: se compara por escrito, no por fama.
Metodología y fuentes
Derechos oficiales del artículo 25 de la Ley Federal de Derechos (cuotas 2026, DOF diciembre 2025); marco legal de la Ley de Inversión Extranjera y el artículo 27 constitucional. Cronología CIBanco-Intercam con fuentes primarias: órdenes de FinCEN (junio 2025), anuncios de SHCP y publicaciones en el DOF (2025-2026). Rangos bancarios de fuentes del mercado 2025-2026; las conversiones a dólares son aproximadas al tipo de cambio del día. Los honorarios exactos se confirman con cotización por escrito.
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