Guía · Tulum · Región 11
Retorno San José: los números reales, con fecha.
Retorno San José es un desarrollo de lotes residenciales, condominales y de uso mixto en la zona San José de Tulum, al poniente de la Avenida Quinta Sur (Región 11). Se vende directo con HH Luxury Real Estate, sin intermediarios: lotes de Fase 2 desde $3,300 MXN por m², hasta 24 meses sin intereses y escritura desde el día uno. Esta guía junta lo que normalmente tendrías que pedir por WhatsApp.
Qué es, en corto
Es una comunidad cerrada planeada en tres fases: dos residenciales y una tercera comercial. La urbanización de la primera etapa está entregada — calles trazadas, banquetas terminadas, luz y fibra subterráneas — y ya hay casas construidas y habitándose. La Fase 1 está casi agotada; la venta activa hoy es Fase 2.
Los lotes van típicamente de 250 a 487 m², en tres tipologías (abajo el detalle). Los planos, la disponibilidad viva y el tour 360° están en la página del desarrollo; esta guía es para decidir si vale tu visita.
Lista oficial · corte junio 2026
Lo que cuesta de verdad, no lo que dice un portal.
- Fase 2 desde $3,300 MXN por m².
- Ejemplo: Lote 40 (166.67 m²) — $633,346 MXN.
- Ejemplo: Lote 17 (262.56 m²) — $866,448 MXN.
- Financiamiento directo del desarrollador: hasta 24 MSI.
Precios sujetos a cambio y a disponibilidad; se confirman contra la lista vigente el día que apartas. Si viste un precio distinto en un portal o con un broker, casi siempre es una lista vieja o un lote que ya no existe: la lista la administra HH porque la venta es directa. Disponibilidad viva en la página del desarrollo.
Dónde está y a cuánto queda todo
Zona San José, al poniente de la Avenida Quinta Sur (Región 11 catastral). No es la selva remota de los renders genéricos: son tiempos medidos en auto, en hora valle.
Qué puedes construir
Residencial
Lotes para vivienda unifamiliar, típicamente de 250 a 487 m². El uso que domina en Fase 1 y Fase 2.
Condominal
Lotes para proyectos verticales de planta baja más dos niveles. Para quien construye producto de renta o venta.
H4 · Uso mixto
Vivienda y comercio en el mismo lote: locales en planta baja, vivienda u oficinas arriba. La Fase 3 del master plan es comercial.
La parte jurídica, sin letra chica
En Tulum el riesgo número uno no es el precio: es comprar suelo que no se puede escriturar. Retorno San José se vende con escrituración inmediata y libre de gravamen — y aun así te vamos a poner enfrente el folio, el certificado de libertad de gravamen y la verificación en el Registro Público antes de que firmes, porque así se compra un terreno en Quintana Roo.
Si quieres el método completo para verificar cualquier terreno (este o el de la competencia), está publicado en cómo comprar sin fraude y en la guía de terrenos. La regla de la casa es una: si un lote no pasa el filtro jurídico, no lo vendemos.
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan antes de visitar.
- ¿Cuánto cuesta un lote en Retorno San José?
- La lista oficial parte de $3,300 pesos por metro cuadrado en Fase 2 (corte junio 2026). Dos ejemplos reales de esa lista: el Lote 40, de 166.67 m², en $633,346 pesos; y el Lote 17, de 262.56 m², en $866,448 pesos. Los precios cambian con la disponibilidad, así que antes de apartar se confirma contra la lista vigente del día.
- ¿Por qué en portales y con brokers aparecen otros precios?
- Porque Retorno San José se vende directo con HH Luxury Real Estate, sin intermediarios, y la lista de precios la administra HH. Los portales de terceros a veces publican listas viejas, lotes que ya se vendieron o precios armados por su cuenta. El precio que vale es el de la lista oficial del día en que apartas, y ese te lo damos por escrito.
- ¿Los lotes tienen escritura o es cesión de derechos?
- Los lotes se venden para escriturarse de inmediato y libres de gravamen; no se ofrecen como cesión de derechos. Aun así, haz lo que un comprador cuidadoso hace con cualquier terreno en Quintana Roo: pedir folio, certificado de libertad de gravamen y verificación en el Registro Público antes de firmar. En HH esa verificación es parte del proceso, no un favor.
- ¿Dónde está exactamente Retorno San José?
- En la zona San José de Tulum, al poniente de la Avenida Quinta Sur, en la Región 11 catastral. En auto y hora valle: 5 minutos a la Quinta Avenida Sur, 6 a La Veleta, 10 a Aldea Zama, 12 a las playas de la zona hotelera, 15 a la estación del Tren Maya y 25 al aeropuerto de Tulum.
- ¿Hay financiamiento?
- Sí, directo con el desarrollador: hasta 24 mensualidades sin intereses. El apartado se hace con un anticipo y el esquema exacto depende del lote y de la fase. Pide la corrida del lote que te interese y te la mandamos con la lista vigente.
- ¿Qué se puede construir en los lotes?
- Hay tres tipologías: residencial para vivienda unifamiliar (lotes típicos de 250 a 487 m²), condominal para proyectos de planta baja más dos niveles, y H4 de uso mixto que permite vivienda y comercio en el mismo lote. La Fase 3 del master plan está destinada a uso comercial.
- ¿Conviene comprar lote en Tulum con el mercado corregido?
- El reajuste fuerte fue en el condo de renta vacacional; el lote patrimonial juega otra liga: compras suelo, no una promesa de ocupación. Como referencia de abril de 2026, San José listaba alrededor de $175 USD por m² mientras desarrollos vecinos de Tulum iban de $180 hasta $1,283 USD por m². Comprar bien abajo del vecindario, con escritura, es la versión conservadora de invertir en Tulum.
Metodología y fuentes
Precios de la lista oficial del desarrollo con corte a junio de 2026 y carpeta de venta vigente; tiempos de traslado medidos en auto en hora valle; comparativo de precios por m² de la auditoría de listings activos de abril de 2026. Los precios cambian con la disponibilidad: confirma la lista vigente antes de apartar.
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Te mandamos precios del día, disponibilidad real y el plano del lote que te interese. Venta directa, sin intermediarios.
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