Estrategia

Cómo comprar en la Riviera Maya sin crédito hipotecario, con tasas arriba de 11%

Con la tasa de Banxico en 11.25%, la hipoteca salió cara. Así se compra hoy en Playa del Carmen y Tulum sin banco, y lo que revisamos antes de que pagues.

Por Homero·4 min de lectura·Publicado: 31 de marzo de 2023

Cómo comprar en la Riviera Maya sin crédito hipotecario, con tasas arriba de 11%

Para quién

Quien quiere comprar en Playa del Carmen o Tulum sin depender de un banco.

El 30 de marzo Banxico subió su tasa de referencia a 11.25%. En febrero ya la había llevado a 11%, un nivel que nunca había tenido.

Quien compra con hipoteca lo siente en la mensualidad. El Financiero hizo la cuenta este mes con un departamento de unos 2 millones de pesos y un crédito de 1.7 millones a 20 años: la tasa promedio pasó de 8.9% a 11.7% en un año, la mensualidad subió de 17,040 a 20,163 pesos y el costo total creció 745 mil pesos.

En la Riviera Maya el golpe se reparte distinto. Muchos compradores son extranjeros, y los bancos mexicanos casi siempre les piden residencia temporal o permanente e ingresos comprobables para prestarles. Otros son mexicanos que compran con capital propio. Aquí la hipoteca nunca fue la única puerta, y con estas tasas, menos.

Llevamos 18 años vendiendo en la zona. Estas son las formas de comprar que vemos funcionar hoy y lo que revisamos en cada una.

1. De contado

Es la forma más simple y la que deja más margen para negociar: un vendedor que cobra todo en la firma escucha distinto una oferta.

Pagar de contado no cambia el orden. El dinero se entrega ante notario, con la escritura revisada, el certificado de libertad de gravamen vigente, el predial pagado y sin adeudos de mantenimiento. Si eres extranjero y la propiedad está a menos de 50 kilómetros de la costa, la compra se hace con fideicomiso.

2. Preventa con pagos al desarrollador

Es lo más común en Playa del Carmen y Tulum: un enganche, mensualidades mientras dura la obra y el saldo contra entrega. No pasa por un banco y, a cambio de esperar, el precio de preventa suele ser menor que el de la misma unidad terminada.

El riesgo cambia de lugar: estás pagando algo que todavía no existe. Por eso aquí somos más estrictos. Antes de que entregues un peso revisamos que:

El terreno esté escriturado a nombre de quien vende y libre de gravamen.
La obra tenga licencia de construcción vigente.
El contrato esté registrado ante Profeco. La NOM-247-SE-2021, publicada en marzo de 2022, obliga a registrar estos contratos y a tenerlos disponibles antes de la firma. Se consultan en el registro de contratos de adhesión de Profeco.
El desarrollador tenga proyectos entregados. Si es su primer edificio, te lo decimos antes de que firmes.

Si algo de esto falta, no promovemos el proyecto.

3. Pagos a plazos con el dueño, en reventa

A veces el dueño de una propiedad terminada acepta recibir una parte a plazos. Se formaliza ante notario, normalmente como compraventa con reserva de dominio: el vendedor conserva la propiedad hasta que terminas de pagar. Funciona cuando el vendedor quiere cerrar y tú no quieres depender de un banco. Es menos común que la preventa.

4. Crédito en tu país

Hay compradores de Estados Unidos y Canadá que usan una línea de crédito sobre la casa que ya tienen allá. La tasa la pone su banco, no el mercado mexicano, así que conviene que la revise su asesor financiero antes de comprometerse aquí.

5. Hipoteca en un banco mexicano

Sigue existiendo, sobre todo para quien tiene ingresos y residencia en México. Con 11.7% promedio, para muchos deja de tener sentido financiero, en especial si la propiedad es para rentar y la renta no alcanza a cubrir los intereses.

Lo que cambia cuando el dinero está caro

Cuando el crédito sube, lo que vemos es menos compradores con prisa y más espacio para negociar precio y forma de pago, sobre todo en preventa. También sale más caro equivocarse: si una obra se retrasa, el dinero parado cuesta más.

Nuestro orden sigue igual que hace 18 años: primero la certeza jurídica, después el precio y al final la forma de pago. El negocio inmobiliario es cuando sabes comprar.

Si estás pensando comprar este año, escríbenos y revisamos juntos qué forma de pago tiene sentido para lo que buscas.