Estrategia

¿Conviene comprar un departamento en Playa del Carmen? Los números a octubre de 2026

Mediana de 181,148 dólares en nuestro inventario, 4 a 6% neto si rentas y 2,200 a 3,000 dólares de fideicomiso el primer año. Cuándo sí conviene y cuándo no.

Por Homero·7 min de lectura·Publicado: 19 de octubre de 2026

¿Conviene comprar un departamento en Playa del Carmen? Los números a octubre de 2026

Para quién

Quien está comparando departamentos en Playa del Carmen y quiere números antes de apartar.

Depende de a cuánto lo compres y de para qué. Esa es la respuesta corta, y es la misma que damos en la oficina de la Quinta con 38 desde 2005. La larga son los números que tenemos hoy, con su fecha, y las cuentas que hay que hacer antes de apartar.

¿Cuánto cuesta hoy un departamento en Playa del Carmen?

Al 29 de septiembre de 2026, el inventario de HH tiene 52 departamentos en venta en Playa del Carmen: 45 con precio en dólares, de 87,150 a 1,192,710, con una mediana de 181,148 dólares. Son fichas que representamos directo, propiedades sueltas que ya revisamos y el catálogo de preventas de la costa. De esos 52, 43 son preventa con entrega entre 2026 y 2029. La obra nueva completa está en departamentos en preventa en Playa del Carmen.

Para comparar con todo el mercado usamos el inventario que comparten los brokers de la Riviera Maya. Al corte del 11 de agosto de 2026 tenía 462 anuncios de departamentos en Playa con precio en dólares. La mediana del precio de entrada (la unidad más barata de cada anuncio) es de 228,683 dólares y la mitad de los anuncios está entre 173,786 y 331,325.

Por etapa cambia bastante:

Preventa: 118 anuncios, mediana de 181,110 dólares.
Nuevo con entrega inmediata: 43 anuncios, mediana de 209,000.
Reventa: 301 anuncios, mediana de 248,253.

La preventa entra 67,143 dólares más barata que la reventa. Eso es lo que se paga por esperar dos o tres años la entrega, y también el riesgo que se asume.

Por zona, con la mediana de entrada y el número de anuncios: Little Italy 239,950 (122), Centro 210,000 (97), Coco Beach 228,539 (89), Zona Esmeralda 180,426 (31), West South 179,000 (27), Playacar Fase 2 433,278 (26), Zona Diamante 233,000 (17), Corasol 407,197 (16) y Mayakoba 238,383 (12).

Dos advertencias. Son precios pedidos, no de cierre. Y el departamento más barato de un edificio no es el típico de ese edificio.

¿Cuánto deja de verdad si lo rento?

Menos de lo que dice el folleto. En rendimientos reales en la Riviera Maya publicamos los números a 2025: un departamento bien ubicado en Playa deja entre 4 y 6% neto al año, ya descontados mantenimiento, administración, vacancia, impuestos y el registro RETUR-Q. Una villa bien administrada se acerca a 8%. Un departamento estándar en Tulum, entre 0 y 3%, y muchos no cubren costos.

Sobre la mediana de 181,148 dólares, 4 a 6% neto son entre 7,200 y 10,900 dólares al año. Si alguien te promete 12%, pregúntale qué gastos no restó.

Playa aguanta mejor que Tulum porque es el mercado más líquido de la costa: la ocupación turística se mantiene arriba de 70% y hay demanda de renta y de reventa todo el año, como explicamos en la guía de Playa del Carmen. Pero la renta por noche también se enfrió aquí. Manuel Lozano, director de la Expo Renta Vacacional, reportó que en Playa la tarifa promedio subió de 116 a 123 dólares entre 2024 y 2025 mientras la ocupación de las rentas vacacionales bajó de 37 a 25.4%. Más tarifa, menos noches.

¿Qué cuesta comprar, además del precio?

Si eres extranjero, compras con fideicomiso bancario: Playa está dentro de los 50 kilómetros de costa que la Constitución marca como zona restringida. El banco figura como titular y tú decides todo: usarlo, rentarlo, venderlo o heredarlo. Dura 50 años y se renueva.

En cuánto cuesta un fideicomiso tenemos las cuotas oficiales de 2026. El primer año sale entre 2,200 y 3,000 dólares: el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores con su examen (22,245.12 pesos, unos 1,210 dólares), la apertura del banco (500 a 1,000) y la primera anualidad (500 a 800). Del segundo año en adelante pagas solo la anualidad.

La escrituración va aparte. Sobre un departamento de 181,148 dólares ronda los 12,019 dólares, un 6.6%: notaría, el impuesto de adquisición de Quintana Roo (3%), avalúo, certificado de libertad de gravamen, predial del primer año y la constitución del fideicomiso. Si compras como mexicano no hay fideicomiso y el resto queda igual. La calculadora de costos lo saca con tu precio.

¿Y si quiero rentarlo por plataforma?

Desde 2026, las plataformas solo pueden anunciar un inmueble en Quintana Roo si tiene el registro estatal RETUR-Q, según anunció la Secretaría de Turismo del estado. A agosto de 2026 había más de 3,500 prestadores inscritos. La constancia es gratuita y se tramita en línea. Te piden RFC y licencia de funcionamiento, y el estado prepara reglas comunes de seguridad, obligaciones fiscales y uso de suelo.

Lo que el registro no hace es pasar por encima del reglamento del condominio. Si el edificio prohíbe la renta por noche, no hay registro que lo arregle. Revísalo antes de apartar. Los detalles están en el registro de rentas vacacionales.

¿Cuándo sí conviene?

Si lo compras para usarlo parte del año y rentarlo el resto, con las cuentas hechas al 4 a 6%, no al 12.
Si compras terminado o en reventa a un precio que comparaste con cierres de la misma zona. En preventa, solo con un desarrollador que ya entregó otros proyectos a tiempo.
Si el reglamento permite la renta, el edificio se puede registrar y ya sumaste fideicomiso, escrituración e impuestos a tu número.
Con horizonte de cinco años o más. Mi papá cree que Playa "siga creciendo otros cinco años", y lo dice después de 21 años viéndola.

¿Cuándo no?

Si el negocio solo funciona con la ocupación del folleto.
Si vas a pagar de más por un dos recámaras en el centro. Es el producto más competido de Playa y ahí hay guerra de precios.
Si necesitas el dinero de vuelta en doce meses. Reventa hay, pero no a cualquier precio ni en cualquier mes.
Y nunca sin haber visto escritura, libertad de gravamen y uso de suelo. Los cinco pasos están en cómo comprar sin riesgo de fraude.

Si dudas entre Playa y Tulum, la comparación con datos está en Tulum vs Playa del Carmen. Y si ya tienes una oferta concreta, mándanosla: la revisamos contra estos números y te decimos si el precio tiene sentido.